Propriétaire ou locataire: qui paye quoi? 

Comprendre et distinguer les différentes charges locatives

et leur répartitions

Lorsqu’on signe un bail de location, une question revient toujours : qui prend en charge quelles dépenses ? Entre entretien courant, réparations, impôts ou frais de copropriété, la répartition entre propriétaire et locataire peut parfois sembler floue.

Voici un guide clair et pratique, pour y voir plus clair.

1. Les charges à la charge du locataire

En tant que locataire, vous payez avant tout pour l’usage du logement. Cela inclut donc les dépenses nécessaires à votre confort quotidien et à l’entretien courant du bien.

• Le loyer : la somme principale, fixée dans le bail, versée chaque mois au propriétaire.

• Les charges locatives récupérables : ce sont les dépenses avancées par le propriétaire mais remboursées par le locataire (eau froide, entretien des parties communes, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, entretien des espaces verts…).

• L’assurance habitation : obligatoire, elle couvre les risques liés à l’occupation du logement (incendie, dégât des eaux, responsabilité civile).

• Les réparations courantes : petits entretiens et remplacements dus à l’usure normale (ampoules, joints, entretien chaudière, robinetterie, etc.).

• Les éventuels frais d’agence : partagés selon la loi ALUR, ils couvrent la visite, la constitution du dossier et l’état des lieux d’entrée.

À Dinard, dans les résidences en bord de mer, les charges peuvent varier selon la présence d’un ascenseur ou d’un jardin commun ..

2. Les charges à la charge du propriétaire

De son côté, le propriétaire assume tous les frais liés à la propriété et à la conservation du bien.

Son rôle est d’assurer que le logement reste en bon état et conforme aux normes.

• La taxe foncière : impôt annuel prélevé par la commune, incontournable pour tout propriétaire.

• Les gros travaux : ravalement de façade, toiture, changement de chaudière, rénovation des installations vétustes — tout ce qui touche à la structure ou au bon fonctionnement du logement.

• Les charges de copropriété non récupérables : honoraires du syndic, travaux en parties communes (ravalement, ascenseur, toiture…).

• Les diagnostics immobiliers obligatoires lors de la location (DPE, électricité, gaz, plomb, etc.).

• L’assurance propriétaire non occupant (PNO) : facultative mais fortement conseillée en cas de location meublée ou vacante.

• Les éventuels frais de gestion locative s’il confie la mise en location à une agence professionnelle.

3. En cas de doute, ce que dit la loi

Le décret du 26 août 1987 fixe clairement la liste des charges dites “récupérables” par le propriétaire auprès du locataire.

En cas de litige, il fait foi.
Par ailleurs, la loi du 6 juillet 1989 encadre les rapports entre bailleur et locataire pour garantir une répartition équilibrée des frais et des responsabilités.

4. L'importance d'un budget clair

Bien comprendre la répartition des dépenses évite les mauvaises surprises et permet une relation sereine entre propriétaire et locataire. Pour les investisseurs, c’est aussi un levier de rentabilité : connaître les frais réels permet d’ajuster le loyer en conséquence, sans perdre en compétitivité sur le marché dinardais.